ОролтЭх өгөгдөл
- Барилга: төрөл, өндөр, давхар, талбай, ашиглалтад орсон он
- Гол зам: хурдны, гол, туслах гол зам
- Хорооны хил
OpenStreetMap · засаг захиргааны давхарга
Барилга бүрийн зах зээлийн үнэлгээг орон зайн өгөгдлөөс автоматаар тооцож, 2D болон 3D газрын зураг дээр харуулна. Барилгын төрөл, хэмжээ, байршил, гол замын ойролцоо эсэх зэргээс нэгж үнэ тодорхойлогдоно. Дараа нь ойролцоох ижил төрлийн барилгуудтай харьцуулж шалгана.
Эхний гурван шатыг системд урьдчилан нэг удаа тооцож хадгална. Сүүлийн хоёр шат нь хэрэглэгч газрын зураг дээр дарах үед ажиллана.
Барилгын төрлөөс хамаарсан суурь үнийг байршил, чанарын таван коэффициентоор үржүүлнэ. Коэффициент 1-ээс их бол үнэ өснө, бага бол буурна.
Барилгын төрлөөр. Орон сууц 3.6 сая, оффис 4.5 сая, хувийн сууц 1.8 сая
Төвөөс холдох тусам буурна: 0 км ×1.45, 2.5 км ×0.88, 5 км ×0.67
Гол замаас 120 м дотор бол +7%
Орон сууц, оффист давхар бүрд +0.6%, 25 давхар хүртэл
Жил бүр −0.8%, хамгийн ихдээ −35%. Он тодорхойгүй бол ×1
Объект бүрийн санамсаргүй хэлбэлзэл (жишээ өгөгдөлд)
Мянгат руу бүхэлчилнэ
Төвөөс 2 км зайтай, гол замын дэргэд, 2010 онд ашиглалтад орсон, суурийн талбай 800 м² байр.
| Алхам | Тооцоо | Коэфф. | Нэгж үнэ, ₮/м² |
|---|---|---|---|
| Суурь үнэ | Орон сууц | — | 3 600 000 |
| Байршил | 0.55 + 0.9·e−2/2.5 | ×0.954 | 3 434 400 |
| Гол зам | 120 м дотор | ×1.070 | 3 674 808 |
| Өндөр | 1 + 9 × 0.006 | ×1.054 | 3 873 248 |
| Насжилт | 1 − 16 жил × 0.008 | ×0.872 | 3 377 472 |
| Зах зээл | энэ жишээнд | ×1.000 | 3 377 472 |
| Нэгж үнэ | 3 377 000 |
6 120 м² × 3 377 000 ₮ = 20 667 240 000 ₮
Загварын үр дүнг ойролцоох ижил төрлийн барилгуудын нэгж үнэтэй тулгана. Ойр байх тусам барилгын жин их байна.
нэгж үнэ = Σ(wᵢ · pᵢ) / Σwᵢ, wᵢ = 1 / max(25 м, зайᵢ)
90 м зайтай барилгын жин 470 м зайтайгаас 5 дахин их. Хэт ойрын барилга дангаараа давамгайлахгүйн тулд зайг 25 м-ээс багагүй гэж авна.
Зөрүү бага бол загвар тухайн бүсэд тохирч байна. Их зөрүүтэй барилгыг үнэлгээчин гараар шалгана.
Бүх харагдацад нэгж үнийг ижил шатлалаар будна: цайвар нь хямд, бараан нь үнэтэй.
Хот бүхэлдээ харагдах масштабад хороо бүрийг тухайн хорооны барилгуудын дундаж нэгж үнээр будна.
Ойртуулахад барилга бүр өөрийн нэгж үнээр будагдана. Дээр нь дарвал үнэлгээний задаргаа, 500 м радиус, харьцуулсан барилгууд гарна. Хоосон газар дарвал тухайн байршилд 60 м² орон сууцны үнийг тооцно.
Барилгыг бодит өндрөөр эсвэл үнэлгээтэй нь пропорциональ өндрөөр өргөнө. Хорооны призмээр хотын үнийн газрыг нэг дор харьцуулна.
Суурь зураг: OSM (анхдагч), Esri цайвар саарал, Esri сансрын зураг.
OSM-ийн building утгаар барилгыг 9 төрөлд хуваана. Давхрын мэдээлэлгүй барилгад төрлийн анхдагч давхрыг онооно.
| Төрөл | OSM building утга | Суурь үнэ, ₮/м² | Анхдагч давхар |
|---|---|---|---|
| Орон сууц | apartments, residential, dormitory | 3 600 000 | 5 |
| Худалдаа, үйлчилгээ | commercial, retail, kiosk, hotel, service | 4 200 000 | 2 |
| Оффис | office | 4 500 000 | 4 |
| Хувийн сууц | house, detached, baishin, cabin, hut | 1 800 000 | 1 |
| Гэр | ger, yurt | 400 000 | 1 |
| Үйлдвэр, агуулах | industrial, warehouse, barn | 1 300 000 | 1 |
| Гараж, саравч | garage, garages, shed, roof | 900 000 | 1 |
| Нийтийн барилга | school, kindergarten, university, hospital, public, temple, church | 2 500 000 | 3 |
| Бусад | бусад бүх утга (yes г.м.) | 2 400 000 | 1 |
Нэгж үнэ = суурь үнэ × kбайршил × kзам × kөндөр × kнасжилт × kзах зээл. Үр дүнг 1 000 ₮ руу бүхэлчилнэ.
| Коэффициент | Томьёо | Хүрээ | Ашиглах өгөгдөл |
|---|---|---|---|
| kбайршил | 0.55 + 0.9 · e−d / 2.5 | 0.55–1.45 | d: Сүхбаатарын талбайгаас (47.9188, 106.9176) барилгын дотор орших цэг хүртэлх зай, км |
| kзам | 1.07 хэрэв зай ≤ 120 м, эс бөгөөс 1.00 | 1.00–1.07 | OSM highway: motorway, trunk, primary, secondary (+ _link) |
| kөндөр | 1 + min(давхар, 25) · 0.006 | 1.00–1.15 | Зөвхөн орон сууц, оффист. Бусад төрөлд 1.00 |
| kнасжилт | 1 − min(0.35, нас · 0.008) | 0.65–1.00 | нас = одоогийн он − ашиглалтад орсон он. Он тодорхойгүй бол 1.00 |
| kзах зээл | 0.92 + 0.16 · (hash(дугаар) mod 1024) / 1023 | 0.92–1.08 | Жишээ өгөгдөлд бодит тархалтыг дуурайлгах санамсаргүй хэлбэлзэл. Бодит загварт хасна |
| Төвөөс зай, км | 0 | 1 | 2.5 | 5 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|
| kбайршил | 1.45 | 1.15 | 0.88 | 0.67 | 0.57 |
OSM-д мэдээлэл дутуу байх нь элбэг тул үзүүлэлт бүрийг дараах дарааллаар нөхнө.
OSM барилга, замыг EPSG:32648 (UTM 48N), засаг захиргааны хилийг EPSG:4326-д хадгалсан. Бүх зай, талбайг метрээр тооцохын тулд нэгдсэн 32648 проекц руу хөрвүүлнэ.
4 м²-аас бага суурьтай объектыг үнэлгээнээс хасна.
| Бүрэлдэхүүн | Нэр | Үүрэг |
|---|---|---|
| Materialized view | gisdb.mv_valuation_road | Гол замууд, орон зайн индекстэй |
| Materialized view | gisdb.mv_valuation_khoroo | Хорооны хил UTM-д, дүүргийн нэртэй |
| Materialized view | gisdb.mv_valuation_building | Барилга бүрийн үзүүлэлт, коэффициент, нэгж үнэ, үнэлгээ |
| API | GET /valuation/khoroo | Хорооны медиан нэгж үнэ, нийт үнэлгээ (GeoJSON) |
| API | GET /valuation/buildings?bbox= | Хүрээн доторх барилгууд, дээд тал нь 6 000 (GeoJSON) |
| API | GET /valuation/estimate?id= | lon=&lat= | Сонгосон барилга, цэгийн үнэлгээ ба харьцуулалт |
| API | POST /valuation/refresh | OSM шинэчлэгдсэний дараа view-үүдийг дахин тооцох |